近日,，市政府網(wǎng)站發(fā)布了《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見》,。濟(jì)南將對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類、城鎮(zhèn)更新改造類、用地效益提升類,、城市功能完善類等4類建設(shè)用地進(jìn)行再開發(fā),?！秾?shí)施意見》自2023年4月1日起施行,，有效期至2028年3月31日。
鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人對(duì)存量建設(shè)用地實(shí)施改造開發(fā)
《實(shí)施意見》明確了開發(fā)范圍,，所稱城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂,、利用粗放、用途不合理,、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地,，主要包括4類建設(shè)用地，即產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類,，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類,、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地，“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地,；城鎮(zhèn)更新改造類,，布局散亂、設(shè)施落后,，規(guī)劃確定改造的老城區(qū),、城中村、棚戶區(qū),、老工業(yè)區(qū)等,；用地效益提升類,，投資強(qiáng)度、容積率,、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)水平的產(chǎn)業(yè)用地,，參照“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地；城市功能完善類,，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求,，列入拆遷改造計(jì)劃的存量建設(shè)用地。批而未供和閑置土地不列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍,。
在規(guī)范開發(fā)模式方面,，《實(shí)施意見》提出，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵照政府引導(dǎo),、規(guī)劃先行,、市場(chǎng)取向、因地制宜,、規(guī)范運(yùn)作的原則。改造規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共設(shè)施的土地以及其他需納入政府儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地的,，應(yīng)由市、區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn),、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu),，下同）依法收回或收購(gòu)，依法辦理供地手續(xù),?？蓪?duì)原土地權(quán)利人采取貨幣、物業(yè)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償方式,。
在符合規(guī)劃的前提下,，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人采取自主、聯(lián)營(yíng),、入股,、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的存量建設(shè)用地實(shí)施改造開發(fā)。對(duì)具備成片改造條件的城鎮(zhèn)低效用地,，原土地使用權(quán)人可收購(gòu)歸宗后實(shí)施整體改造,；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合開發(fā)體實(shí)施整體改造開發(fā),。在改造過程中,，允許按規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì)、建筑容量,、建筑高度作適當(dāng)調(diào)整,，需辦理用地手續(xù)的,，可采取協(xié)議方式補(bǔ)繳地價(jià)。
在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍內(nèi),，市場(chǎng)主體可根據(jù)規(guī)劃,，收購(gòu)相鄰多宗地塊，申請(qǐng)集中改造,。市場(chǎng)主體可由原土地權(quán)利人協(xié)商委托確定,，也可委托區(qū)縣政府通過公開招標(biāo)確定。
利用現(xiàn)有房屋和土地興辦新業(yè)態(tài)的,，可實(shí)行5年過渡期
《實(shí)施意見》提出,，加強(qiáng)政策激勵(lì)。其中,，對(duì)相鄰出讓地塊歸宗后整體開發(fā)但剩余出讓年限不一致的,，可按加權(quán)平均法明確統(tǒng)一的剩余出讓年限，也可按照協(xié)議出讓方式,，經(jīng)依法批準(zhǔn)后,，補(bǔ)繳一定年限土地出讓金，按照相應(yīng)年限登記,。
鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施地上,、地下綜合開發(fā)。對(duì)利用自有存量建設(shè)用地實(shí)施改造的,，地下部分建筑面積按照評(píng)估價(jià)格減半收取土地出讓金,；對(duì)再開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)配建的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施,，不計(jì)收土地出讓金,。
因舊城區(qū)改造需異地搬遷，依法收回原國(guó)有土地使用權(quán)的工業(yè)項(xiàng)目,，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的前提下,，相關(guān)區(qū)縣政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排用途相同、價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋亍?/p>
在符合規(guī)劃的前提下,，利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意,、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老,、工業(yè)旅游,、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),、科技創(chuàng)業(yè)載體,、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門報(bào)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后,，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策,，過渡期5年,。過渡期滿后，可按新用途,、新權(quán)利類型及市場(chǎng)價(jià),，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的,，可采取劃撥方式供地,。
對(duì)單宗土地面積不超過3畝且累計(jì)不超過再開發(fā)項(xiàng)目用地總面積的10%的零星建設(shè)用地，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù),。
調(diào)整收益分配政策,，鼓勵(lì)各區(qū)實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)
此外，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中,，因涉及改變土地用途,、提高土地開發(fā)強(qiáng)度等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的,，除另有規(guī)定外,，市、區(qū)縣政府按新用地條件土地評(píng)估價(jià)格與原用地條件土地評(píng)估價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格）的差額依法征繳土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）,。原用地條件不明確的,，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。
調(diào)整收益分配政策,，鼓勵(lì)各區(qū)（含濟(jì)南高新區(qū)、市南部山區(qū),、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū),，下同）實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。采取政府收儲(chǔ)改造模式實(shí)施再開發(fā)的,，土地出讓金按照現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理,。采取原土地使用權(quán)人改造或市場(chǎng)主體改造模式，且需補(bǔ)交土地出讓金的,，需經(jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)后方可實(shí)施,，并報(bào)市政府審核備案，2024年12月底前完成出讓的,，按照繳納金額的76%分配至項(xiàng)目所在區(qū),；2025年12月底前完成出讓的；按照繳納金額的66%分配至項(xiàng)目所在區(qū),，2026年12月底前完成出讓的,，按照繳納金額的56%分配至項(xiàng)目所在區(qū)；2027年及以后完成出讓的,，參照政府收儲(chǔ)改造模式出讓金分配政策執(zhí)行,。
《實(shí)施意見》提出,，健全推進(jìn)機(jī)制。其中,，各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地全生命周期管理的意見（試行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2021〕13號(hào)）和《濟(jì)南市工業(yè)用地全生命周期管理辦法》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕19號(hào)）要求,，與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制,，嚴(yán)格按照實(shí)施方案推進(jìn)項(xiàng)目落地,；完善項(xiàng)目實(shí)施成效評(píng)價(jià)制度，依法依規(guī)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施獎(jiǎng)懲,。
編輯：吳曉璐
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