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曲衍波，山東財經(jīng)大學(xué)教授,、博士生導(dǎo)師,，公共管理學(xué)院副院長、土地科學(xué)與政策研究院院長,，國家級一流專業(yè)（城市管理）建設(shè)點負(fù)責(zé)人,。入選泰山學(xué)者青年專家、山東省理論人才百人工程,、自然資源部高層次科技創(chuàng)新人才工程,，擔(dān)任山東省首批高等學(xué)校青年創(chuàng)新團隊、山東省第一批自然資源高層次科技創(chuàng)新人才團隊和山東財經(jīng)大學(xué)卓越研究生導(dǎo)師團隊負(fù)責(zé)人,。兼任中國行政區(qū)劃與區(qū)域發(fā)展促進會生態(tài)文明建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展專業(yè)委員會副秘書長,、中國自然資源學(xué)會土地資源專業(yè)委員會、資源地理專業(yè)委員會和教育工作委員會委員,、山東省自然資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會國土調(diào)查保護與空間規(guī)劃分技術(shù)委員會副秘書長,、山東省不動產(chǎn)登記代理與土地估價行業(yè)協(xié)會技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)委員會副主任，山東省國土資源專家?guī)焓着鷮＜摇?/p>

山東財經(jīng)大學(xué)教授,、博士生導(dǎo)師曲衍波表示,，濟南市認(rèn)真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的要求,，于2023年8月10日公布了《濟南市人民政府關(guān)于調(diào)整中心城區(qū)及市區(qū)部分街道（建制鎮(zhèn)）駐地國有土地基準(zhǔn)地價的通知》,，更新了濟南市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價。

問：請問對濟南市基準(zhǔn)地價本輪成果如何評價,？

曲衍波：本輪評價范圍更貼合城鎮(zhèn)開發(fā)邊界,，商住價格更加貼合市場價，工礦倉儲用地價格比較平穩(wěn),，有利于招商引資,。

與上一輪相比，中心城區(qū)基準(zhǔn)地價調(diào)整范圍有一定變化,，面積有所減少,。其中，東邊界沿321省道向東,，向南沿高新區(qū)代管行政村界,、濟高高速、歷城與章丘行政界,；南邊界沿雞山村,、馬頭山村、莊科村,、史家峪村,、東彩石村,、西彩石村行政界線,、向西沿繞城高速公路南環(huán)線至港溝立交,，沿二環(huán)南高架路至扳倒井立交，向南沿二環(huán)東高架路,、小嶺村,、興隆二村、興隆三村,、花山峪村,、大澗溝東村行政界線至南繞城高速，沿南繞城高速向西至市中立交,，沿魏家村,、劉家林村、羅而村及市中區(qū)和長清區(qū)行政界線至崮云湖水庫,，向西沿山脊線,、山峪村、東蘇村,、西蘇村,、水鳴莊、南關(guān)村,、北門里,、劉莊村行政界線至平孝路；西邊界沿平孝路向北至玉符河,，沿睦里莊村行政界線至津浦鐵路,，沿津浦鐵路向北直至黃河；北邊界沿京滬高鐵向北至繞城高速,，沿繞城高速向東至石濟客專,，沿石濟客專向南至桑梓店街道行政界線，向東延黃河至321省道,。

商服用地共劃分9個級別,，88個區(qū)片。級別的劃分凸顯了以泉城路和中央商務(wù)區(qū)—奧體片區(qū)為核心的城市主中心同步向外圍輻射的趨勢,，并突出體現(xiàn)了繁華區(qū)域主干道路兩側(cè)商業(yè)用地的價值,。受近年來市場遇冷影響，更新后的商服用地價格總體降幅13.34%,，與土地市場變化趨勢一致,。

住宅用地共劃分8個級別，79個區(qū)片,。級別的劃分體現(xiàn)了以“城市主中心”環(huán)狀擴散的趨勢,，高質(zhì)量土地區(qū)域偏向東、南方向，與我市土地,、房價分布規(guī)律相一致,。更新后的住宅用地價格總體降幅10.20%，能夠客觀反映當(dāng)前的地價水平,。

工礦倉儲用地共劃分7個級別,，46個區(qū)片。級別劃分整體趨勢呈環(huán)狀擴散,，工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在后三個級別范圍內(nèi)的各類園區(qū),，涵蓋了高新區(qū)的各類產(chǎn)業(yè)園及臨港開發(fā)區(qū)、槐蔭工業(yè)園區(qū),、新材料產(chǎn)業(yè)園和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等,。更新后的工礦倉儲用地價格總體漲幅為0.94%，主要反映了成本的變化情況,。

問：請談?wù)劵鶞?zhǔn)地價主要應(yīng)用于那些方面,。

曲衍波：城市土地定級估價成果主要包括城市土地級別成果和基準(zhǔn)地價成果兩大方面，土地級別成果定性反映城區(qū)內(nèi)的土地質(zhì)量差異,，基準(zhǔn)地價成果定量反映城區(qū)內(nèi)土地價格一般水平,，這些成果既可以指導(dǎo)城市土地利用，又可以引導(dǎo),、調(diào)控土地市場和土地開發(fā),，更是政府進行城市土地利用和管理、宏觀調(diào)控土地市場的基本依據(jù),。

基準(zhǔn)地價成果可直接服務(wù)于土地,、房地產(chǎn)估價工作，是土地估價的主要方法之一,，尤其是市場發(fā)育欠發(fā)達的區(qū)域,，是地價確定、出讓底價確定的重要依據(jù)之一,。本輪濟南市城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作,，注重土地估價中基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的應(yīng)用，在傳統(tǒng)的修正體系的基礎(chǔ)上,，增加了彈性出讓年期修正系數(shù),，進一步完善了地下空間價格修正，并在土地用途修正上與“國土空間調(diào)查,、規(guī)劃,、用途管制用地用海分類”進行了銜接，增大了基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍,，減少了估價機構(gòu)的評估風(fēng)險,，增加了自然資源部門價格管理的便捷度,。

自然資源資產(chǎn)清查工作是在國土三調(diào)等各類自然資源調(diào)查（清查）成果的基礎(chǔ)上，進行實物屬性和價值屬性清查,，最終估算資產(chǎn)經(jīng)濟價值,。自然資源清查工作是落實自然資源統(tǒng)一管理和自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革中的重要一環(huán)，對建立綠色發(fā)展績效評價考核機制,，開展領(lǐng)導(dǎo)干部自然資源離任審計，全面推行國有資產(chǎn)報告制度和自然資源有償使用制度,，支撐全民所有自然資源資產(chǎn)管理,，推動自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革具有重要意義。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果可為自然資源資產(chǎn)清查中國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算提供依據(jù)和參考,。

問：本輪基準(zhǔn)地價成果有哪些特點,。

曲衍波：結(jié)合國土空間規(guī)劃成果，對現(xiàn)行評價范圍進行調(diào)整,。根據(jù)現(xiàn)行評價范圍,，結(jié)合濟南市國土空間總體規(guī)劃和市區(qū)發(fā)展情況，以“三區(qū)三線”劃定成果為依據(jù),，對本輪基準(zhǔn)地價更新范圍進行了調(diào)整,，除起步區(qū)自行調(diào)整區(qū)域外，調(diào)整后的評價范圍基本覆蓋了中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界,，覆蓋范圍總面積1249.38平方公里,，較上輪減少92.16平方公里，可滿足未來三年中心城區(qū)土地管理和土地市場的發(fā)展需求,。

級別界線的確定充分考慮了房價,、租金、樣點地價的空間分布規(guī)律,。土地級別反映了城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異,，采用多因素綜合評判法進行定級的準(zhǔn)確程度很大程度上取決于定級因素選擇的準(zhǔn)確性，以及定級因素資料調(diào)查的完備性,，實際工作中難免存在偏差,。因此，在利用定級軟件初步劃分土地級別后,，必須進行適當(dāng)調(diào)整,。土地價格和房地產(chǎn)價格的高低是土地級別高低的直觀反映，因此可以利用地價和房價的空間分布規(guī)律對土地級別進行驗證,。在土地定級過程中采用了房價及樣點地價的空間分布規(guī)律,，利用房價、租金和樣點地價等直線圖與土地級別范圍進行比較,，對土地級別進行調(diào)整,，使土地級別更具合理性,。

進一步完善修正體系，提高成果的實用性,。影響土地價格的因素多而復(fù)雜,，這些因素間相互作用、相互影響,，本輪基準(zhǔn)地價更新在現(xiàn)行修正體系的基礎(chǔ)上,，根據(jù)土地級別的調(diào)整情況，結(jié)合土地市場的變化情況,，對區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)進行調(diào)整,，同時更新了容積率、開發(fā)程度,、使用年期,、土地用途等其他因素修正系數(shù)。

解讀機構(gòu)及咨詢方式

解讀機構(gòu)：濟南市自然資源和規(guī)劃局

具體聯(lián)系人：于春寧

咨詢電話：0531-51705057