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一、政策背景

制定并公布基準(zhǔn)地價(jià)是《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定政府應(yīng)當(dāng)定期開展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,?；鶞?zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下,，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地,，按照商服、住宅,、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等用途分別評(píng)估,，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格,。

2022年5月17日,，山東省自然資源廳印發(fā)《關(guān)于做好2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75號(hào)），對(duì)完善自然資源分等定級(jí)價(jià)格評(píng)估制度和構(gòu)建自然資源政府公示價(jià)格體系作出部署,，同時(shí)安排開展新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,。2023年1月6日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局轉(zhuǎn)發(fā)省廳文件,，并明確我市新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作具體安排和要求,。2023年8月10日，濟(jì)南市人民政府印發(fā)了《濟(jì)南市人民政府關(guān)于調(diào)整中心城區(qū)及市區(qū)部分街道（建制鎮(zhèn)）駐地國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（濟(jì)政發(fā)〔2023〕8號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,。

二,、決策依據(jù)

1、文件依據(jù)

（1）山東省自然資源廳《關(guān)于做好 2022 年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75 號(hào)）,；

（2）《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）,；

（3）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）；

（4）《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2017）,；

（5）《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T1060-2021）,；

（6）《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T1061-2021）；

（7）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）；

（8）《國(guó)土空間調(diào)查,、規(guī)劃,、用途管制用地用海分類指南》（試行）。

2,、征求公眾意見情況的說(shuō)明

為提高成果質(zhì)量,，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于2023年4月28日至5月31日在濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站（http://nrp.jinan.gov.cn）向公眾征求意見，期間未收到意見或建議,。

3,、專家論證意見情況的說(shuō)明

2023年5月10日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局組織專家對(duì)2023年度我市中心城區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行了專家論證,。專家聽取了項(xiàng)目工作和技術(shù)匯報(bào)后一致認(rèn)為本次中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果符合國(guó)家和省相關(guān)要求,。

4、合法性審查情況的說(shuō)明

2023年6月5日,，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局申請(qǐng)將2023年度濟(jì)南市中心城區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果送審,，進(jìn)行合法性審核。市司法局針對(duì)制定主體,、制定程序,、文件內(nèi)容等方面進(jìn)行審查，未發(fā)現(xiàn)有違反法律,、法規(guī),、規(guī)章及上級(jí)規(guī)范性文件內(nèi)容。

三,、出臺(tái)目的

開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放,、競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，發(fā)展要素市場(chǎng),，完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系,、資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制，保證土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn),，促進(jìn)正常交易,，為全面、科學(xué),、合理地利用土地提供依據(jù),。

四、重要舉措

1,、確定評(píng)價(jià)范圍

本次評(píng)價(jià)范圍調(diào)整以“三區(qū)三線”劃定成果為依據(jù),，在保證集中連片的前提下，按照明顯的線狀地物,、行政界線對(duì)評(píng)價(jià)范圍進(jìn)行調(diào)整,。其中,，中心城區(qū)評(píng)價(jià)范圍總面積1249.38平方公里，較上輪減少92.16平方公里,，調(diào)整后的范圍可滿足未來(lái)三年中心城區(qū)土地管理的需求,。

2、劃分土地級(jí)別

商服用地共劃分9個(gè)級(jí)別,，88個(gè)區(qū)片,，與上輪相比增加2個(gè)區(qū)片；住宅用地共劃分8個(gè)級(jí)別,，79個(gè)區(qū)片,，與上輪相比增加4個(gè)區(qū)片；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地共劃分7個(gè)級(jí)別,，46個(gè)區(qū)片,，級(jí)別和區(qū)片數(shù)量與上輪保持一致；公共管理與公共服務(wù)用地中機(jī)關(guān)團(tuán)體,、新聞出版、教育,、科研,、文化設(shè)施、體育用地劃分6個(gè)級(jí)別,，醫(yī)療衛(wèi)生,、社會(huì)福利用地劃分4個(gè)級(jí)別，公共設(shè)施,、公園與綠地劃分3個(gè)級(jí)別,，均與上輪保持一致。

3,、更新基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)土地市場(chǎng)變化情況,，對(duì)商服用地、住宅用地,、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行差別化調(diào)整，采用多種方法測(cè)算并確定各用途級(jí)別（區(qū)片）基準(zhǔn)地價(jià),。

4,、建立基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，制定了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,，包括區(qū)域和個(gè)別因素,、使用年期、開發(fā)程度,、估價(jià)期日,、容積率及其他因素修正體系，可應(yīng)用于宗地評(píng)估工作。

5,、征求社會(huì)各界意見

更新成果完成后,，我局先后召開專家論證會(huì)、成果聽證會(huì)等,，廣泛征求社會(huì)各界意見,，并于2023年5月通過(guò)了省自然資源廳技術(shù)驗(yàn)收，按規(guī)定履行了成果公示,、合法性審查,、公平競(jìng)爭(zhēng)審查等程序，經(jīng)反復(fù)修改完善后,，形成最終成果,。

6、成果的應(yīng)用方向

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果可直接服務(wù)于土地,、房地產(chǎn)估價(jià)工作,，是土地估價(jià)的主要方法之一；城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果作為法定公示地價(jià)成果之一,，具備政策指導(dǎo)性,、價(jià)格權(quán)威性和數(shù)據(jù)時(shí)效性，它作為區(qū)域的平均價(jià)格,，可以宏觀的代表一定范圍內(nèi)的土地價(jià)值,，因此完全可以作為土地價(jià)格基準(zhǔn)，為各項(xiàng)政策制定提供價(jià)格參考,；城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果可為自然資源資產(chǎn)清查中國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值估算提供依據(jù)和參考,；同時(shí)可以對(duì)多規(guī)合一后國(guó)土空間規(guī)劃的編制提供重要參考。

五,、執(zhí)行上級(jí)政策

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是我市自然資源部門一項(xiàng)常規(guī)性,、基礎(chǔ)性工作，根據(jù)自然資源部和省自然資源廳部署要求,，每三年更新一次,。2022年以來(lái)，根據(jù)自然資源部辦公廳《關(guān)于做好 2022 年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2022〕13 號(hào)）和山東省自然資源廳《關(guān)于做好 2022 年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75 號(hào)）要求,，我市組織開展了新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,。

六、解讀機(jī)構(gòu)

濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局自然資源開發(fā)利用處,。

七,、聯(lián)系人及聯(lián)系電話

聯(lián)系人：于春寧，聯(lián)系電話：0531-51705057,。