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房子在被查封狀態(tài)下,，無法過戶，不能直接買賣,。走正常程序要經(jīng)過法院執(zhí)行拍賣,，如果拍賣不順利，房子沒人要就會有流拍風(fēng)險……等漫長的拍賣流程全部完成,，不論是債權(quán)人還是債務(wù)人從時間和財(cái)產(chǎn)上都會造成很大的損失,。如何給一套套法拍房“解扣”？為此,，濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院在濟(jì)南中院的大力指導(dǎo)下,，聯(lián)合濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心、齊魯公證處等部門,，在全國率先推出不動產(chǎn)“帶封過戶”執(zhí)行新模式,，實(shí)現(xiàn)了查封不動產(chǎn)的自行處置過戶。
抵押房被多家法院查封還能過戶,？
市民齊剛前不久在濟(jì)南買了一套二手房,，可就在過戶時卻出了岔子，讓他意想不到的是,，精心挑選的房子卻被多家法院先后查封,。
雙方通過合同約定，齊剛以130萬元購買被執(zhí)行人的房產(chǎn),，因該房產(chǎn)設(shè)有兩個抵押,，雙方約定齊剛支付的首付款36萬元，只能用于償還兩個抵押權(quán)人,，以便解除抵押后辦理過戶手續(xù),。被執(zhí)行人收到齊剛支付的首付款后違反合同約定，將36萬元首付款挪作他用,，導(dǎo)致合同不能履行,。法院判決被執(zhí)行人返還首付款。
案件進(jìn)入執(zhí)行程序后,，法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)案涉房產(chǎn)除了設(shè)定的兩個抵押,，還被其他法院輪候查封。經(jīng)初步計(jì)算,，被執(zhí)行人的債務(wù)總額已經(jīng)超出了房產(chǎn)的價值,，房屋處置后不能覆蓋全部債權(quán),，如果采用傳統(tǒng)拍賣的方式，差距會更大,。被執(zhí)行人希望法院同意其自行處置,，以便歸還更多的欠款。
與以往辦理的“帶封過戶”案件不同的是,，本案還有其他抵押債權(quán)人,、輪候查封債權(quán)人，要想自行處置,，應(yīng)首先征得他們的同意,。濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院直面問題，攻堅(jiān)克難,，逐個聯(lián)系了債權(quán)人,，詳細(xì)告知了本案適用“帶封過戶”處理的工作思路，聯(lián)合公證處開展全部主體即本案申請執(zhí)行人齊剛,、被執(zhí)行人,、抵押權(quán)人、另案輪候查封債權(quán)人參與的調(diào)解工作,，最終抵押權(quán)人同意在房屋出售款中優(yōu)先拿出10余萬元,，用于償還輪候查封債權(quán)人，輪候查封債權(quán)人同意被執(zhí)行人自行處置,，輪候查封債權(quán)人也因此拿到了按照傳統(tǒng)拍賣款分配順位不可能拿到的錢。所有主體共同簽署了調(diào)解協(xié)議,，最終齊剛用帶封房產(chǎn)抵押貸款,，房屋過戶到其名下后，按照調(diào)解協(xié)議清分提存款項(xiàng),。
本案公證處參與執(zhí)行調(diào)解工作,，在平衡各方利益的基礎(chǔ)上，最終調(diào)解成功,。齊剛?cè)缭纲徺I到了自己心儀的房屋,，房主和其債權(quán)人也化解了糾紛，困擾多方的難題通過“帶封過戶”完美破解,，一次“帶封過戶”解決四起糾紛,。
承辦法官表示，“帶封過戶”執(zhí)行模式以問題為導(dǎo)向,，秉持有解思維,，創(chuàng)新性地解決司法實(shí)踐中遇到的難題，積極回應(yīng)人民群眾對查封財(cái)產(chǎn)自行處置的需求,。在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn),，被執(zhí)行人希望自行處置查封財(cái)產(chǎn)的案件數(shù)量占有一定比例,但由于各方互不信任,、處置空間小、法院不輕易適用等問題,，帶封財(cái)產(chǎn)的自行處置少之又少,，既影響執(zhí)行質(zhì)效，又降低了人民群眾司法獲得感,，“帶封過戶”模式保障了各方利益,，打通了自行處置的瓶頸。
通過“雙預(yù)告登記”辦理“帶封過戶”
《民事訴訟法》第258條明確規(guī)定了當(dāng)事人可自行處置財(cái)產(chǎn),，《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》第17條規(guī)定“探索建立被執(zhí)行人自行處置機(jī)制”,。濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院開創(chuàng)的“帶封過戶”執(zhí)行新模式是積極落實(shí)上級規(guī)定的有力舉措，激活了長期休眠的條款規(guī)定,。此外,，積極探索府院聯(lián)動，打造讓申請人,、被執(zhí)行人,、買受人放心、安心的“帶封過戶”制度機(jī)制,，并與濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心,、齊魯公證處，共同達(dá)成“帶封過戶”合作協(xié)議,。
具體實(shí)踐中,，承辦法官積極發(fā)揮府院聯(lián)動作用，將“帶封過戶”與“預(yù)告登記”相結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)帶封不動產(chǎn)融資,。前不久，在申請執(zhí)行人陳杰與被執(zhí)行人馬峰金融借款合同糾紛一案中,，法院判決馬峰償還借款200余萬元,，陳杰對抵押房產(chǎn)的折價、拍賣,、變賣的價款優(yōu)先受償,。執(zhí)行中經(jīng)網(wǎng)絡(luò)詢價，抵押房產(chǎn)價值約380萬元,。房子掛出后,，卻少有人問津，隨后法官向當(dāng)事人介紹了“帶封過戶”的執(zhí)行新模式,，剛開始雙方半信半疑,，但眼看時間一天天過去，房子變現(xiàn)的機(jī)會渺茫,，抱著試試的態(tài)度聯(lián)系了承辦法官,。
隨后由馬峰自行尋找買家,，可是買家一時間拿不出這么多錢，馬峰向法院反映需要用案涉房產(chǎn)再行抵押貸款,。為了本案“帶封過戶”的順利推進(jìn),，法院積極與公證處、濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心,、買方貸款銀行聯(lián)動,，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十一條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，確定了法院出具同意債務(wù)人自行處置法律文書,，買受人先行支付首付款到公證處提存賬戶,，然后向濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心申請辦理預(yù)告抵押登記和預(yù)告買賣登記，即“雙預(yù)告登記”,。運(yùn)用民法典規(guī)定的預(yù)告登記制度解決了買受人因房產(chǎn)仍在被執(zhí)行人名下而無法用此房抵押貸款的問題,，也保障了銀行的權(quán)利，讓銀行安心放款,。
隨后,，銀行根據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果將貸款支付至公證提存賬戶，在辦理完成房產(chǎn)過戶,、清償債務(wù)、解除查封手續(xù)后,，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押正式登記,。最終，買受人通過“雙預(yù)告登記”從銀行成功貸款解決了資金不足問題,，取得了房屋所有權(quán),；被執(zhí)行人通過“帶封過戶”還清了全部欠款；貸款銀行拓展了貸款業(yè)務(wù),，抵押預(yù)告登記從法律上保障了其權(quán)利,。
承辦法官表示，買受人資金不足的情況下,，需要利用查封的被執(zhí)行房產(chǎn)抵押貸款,，因房產(chǎn)在被執(zhí)行人名下,，買受人不能用此房抵押貸款。本案創(chuàng)新查封不動產(chǎn)融資機(jī)制,，適用民法典預(yù)告登記制度,，保障買受人、貸款銀行將來要實(shí)現(xiàn)的所有權(quán),、抵押權(quán),，先進(jìn)行買賣預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記,，解決了買受人不能用案涉房產(chǎn)貸款的問題,。法院與公證處、不動產(chǎn)登記中心,、金融機(jī)構(gòu)等多部門聯(lián)動,，實(shí)現(xiàn)了帶封不動產(chǎn)無負(fù)擔(dān)融資，盤活了資產(chǎn),，降低了交易成本,，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
本案中,，法院主動聯(lián)合不動產(chǎn)登記部門,、公證處等，積極作為,，攻堅(jiān)克難,，主動求變創(chuàng)新，將“帶封過戶”與“預(yù)告登記”結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)帶封不動產(chǎn)融資,，解決買受人資金不足問題。與執(zhí)行財(cái)產(chǎn)分配制度相結(jié)合,，解決存在抵押權(quán)和多重查封不動產(chǎn)的“帶封過戶”的法律難題,，保障各方當(dāng)事人權(quán)益。
通過“帶封過戶”分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)
在一起離婚糾紛案件中,，經(jīng)一審,、二審后，法院最終判決婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)歸男方所有,，男方給付女方100余萬元補(bǔ)償款,。進(jìn)入執(zhí)行程序后，男方表示自己并非有意拖欠補(bǔ)償款,，確實(shí)無力一次性拿出100萬元給女方,，并表示從媒體上看到過濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院“帶封過戶”自行處置房產(chǎn)的新模式，希望法院同意自己處置房產(chǎn)，既能支付女方的補(bǔ)償款,，還能還清剩余的70余萬元房產(chǎn)貸款,。
法院征求女方意見后，立即啟動“帶封過戶”業(yè)務(wù)程序,。男方向法院反映,，之前有個意向買家，但聽說房產(chǎn)被查封后就不同意購買了,，法院主動聯(lián)系買方做工作,，耐心解答其關(guān)心的資金流向及過戶手續(xù)等問題，詳細(xì)解釋業(yè)務(wù)流程,，介紹以往成功案例,，經(jīng)過多次溝通，買賣雙方最終以220萬元的價格成交,。最終,，本案通過“帶封過戶”的方式女方拿到了全部補(bǔ)償款，男方還清了所有銀行貸款,，案件順利執(zhí)行完畢,，家事糾紛通過“帶封過戶”達(dá)到真正的案結(jié)事了。
承辦法官表示,，房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要形式,，共有房產(chǎn)的分割是家事案件中普遍面臨的問題。現(xiàn)實(shí)中往往存在雙方都不愿意要房子或一方雖要房子卻無力支付補(bǔ)償款的問題,，且家事案件當(dāng)事人“思想的疙瘩”往往難解,，對抗情緒嚴(yán)重?！皫Х膺^戶”自行處置的模式,，其理念就是充分尊重當(dāng)事人意愿，更適合運(yùn)用到家事案件中,，既能保障房子不降價,，還能避免或減少雙方的對抗，有利于社會穩(wěn)定,。本案通過“帶封過戶”模式成功解決了共有財(cái)產(chǎn)的分割問題,，拓展了“帶封過戶”適用范圍。
據(jù)濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院副院長許莉介紹,，“截至2024年9月底，濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院采用不動產(chǎn)‘帶封過戶’模式在審判,、執(zhí)行等各階段共成功處理案件33件,，不動產(chǎn)成交金額達(dá)1.3億元。這一執(zhí)行模式在一定程度上緩解了案多人少的矛盾，突破了司法拍賣效率不高的瓶頸難題,，確保交易價格公平合理,，有效保障當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，促進(jìn)嚴(yán)格規(guī)范文明執(zhí)法,，減少了當(dāng)事人對抗,，公正得以最終實(shí)現(xiàn)?！睋?jù)了解,，2023年濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院“帶封過戶”執(zhí)行模式減少衍生案件30余件，為當(dāng)事人節(jié)省訴訟成本約50萬元,。（文中當(dāng)事人均為化名）
【名詞解釋】
什么是“帶封過戶”,？
“帶封過戶”是指，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后,，被執(zhí)行人申請自行處置被查封的不動產(chǎn),，由公證處組織申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人,、購房人進(jìn)行調(diào)解,，調(diào)解成功后，購房人將購房款提存至公證處賬戶,，法院向不動產(chǎn)登記中心發(fā)出解封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書,，不動產(chǎn)登記部門先辦理過戶手續(xù)，再進(jìn)行解封,，最后公證處將購房款支付給申請執(zhí)行人,，剩余款項(xiàng)支付給被執(zhí)行人?！皫Х膺^戶”執(zhí)行新模式解決了強(qiáng)制拍賣周期長,、程序繁、費(fèi)用高,、折損多等問題,，平衡保護(hù)了債權(quán)人、債務(wù)人,、買受人各方權(quán)益,，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)的最大化，讓人民群眾看到真變化,、感到真成效,、獲得真實(shí)惠。
編輯：梁爽