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房子在被查封狀態(tài)下,，無法過戶,，不能直接買賣,。走正常程序要經(jīng)過法院執(zhí)行拍賣，如果拍賣不順利,，房子沒人要就會有流拍風險……等漫長的拍賣流程全部完成,，不論是債權人還是債務人從時間和財產(chǎn)上都會造成很大的損失。如何給一套套法拍房“解扣”,？為此,，濟南市歷下區(qū)人民法院在濟南中院的大力指導下，聯(lián)合濟南市不動產(chǎn)登記中心,、齊魯公證處等部門,，在全國率先推出不動產(chǎn)“帶封過戶”執(zhí)行新模式，實現(xiàn)了查封不動產(chǎn)的自行處置過戶,。
抵押房被多家法院查封還能過戶,？
市民齊剛前不久在濟南買了一套二手房，可就在過戶時卻出了岔子,，讓他意想不到的是,，精心挑選的房子卻被多家法院先后查封。
雙方通過合同約定,，齊剛以130萬元購買被執(zhí)行人的房產(chǎn),，因該房產(chǎn)設有兩個抵押，雙方約定齊剛支付的首付款36萬元,，只能用于償還兩個抵押權人,，以便解除抵押后辦理過戶手續(xù)。被執(zhí)行人收到齊剛支付的首付款后違反合同約定,，將36萬元首付款挪作他用,，導致合同不能履行。法院判決被執(zhí)行人返還首付款,。
案件進入執(zhí)行程序后,，法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)案涉房產(chǎn)除了設定的兩個抵押，還被其他法院輪候查封,。經(jīng)初步計算,，被執(zhí)行人的債務總額已經(jīng)超出了房產(chǎn)的價值，房屋處置后不能覆蓋全部債權,，如果采用傳統(tǒng)拍賣的方式，差距會更大,。被執(zhí)行人希望法院同意其自行處置,，以便歸還更多的欠款。
與以往辦理的“帶封過戶”案件不同的是,，本案還有其他抵押債權人,、輪候查封債權人,，要想自行處置，應首先征得他們的同意,。濟南市歷下區(qū)人民法院直面問題,，攻堅克難，逐個聯(lián)系了債權人,，詳細告知了本案適用“帶封過戶”處理的工作思路,，聯(lián)合公證處開展全部主體即本案申請執(zhí)行人齊剛、被執(zhí)行人,、抵押權人,、另案輪候查封債權人參與的調(diào)解工作，最終抵押權人同意在房屋出售款中優(yōu)先拿出10余萬元,，用于償還輪候查封債權人,，輪候查封債權人同意被執(zhí)行人自行處置，輪候查封債權人也因此拿到了按照傳統(tǒng)拍賣款分配順位不可能拿到的錢,。所有主體共同簽署了調(diào)解協(xié)議,，最終齊剛用帶封房產(chǎn)抵押貸款，房屋過戶到其名下后,，按照調(diào)解協(xié)議清分提存款項,。
本案公證處參與執(zhí)行調(diào)解工作，在平衡各方利益的基礎上,，最終調(diào)解成功,。齊剛如愿購買到了自己心儀的房屋，房主和其債權人也化解了糾紛,，困擾多方的難題通過“帶封過戶”完美破解,，一次“帶封過戶”解決四起糾紛。
承辦法官表示,，“帶封過戶”執(zhí)行模式以問題為導向,，秉持有解思維，創(chuàng)新性地解決司法實踐中遇到的難題,，積極回應人民群眾對查封財產(chǎn)自行處置的需求,。在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，被執(zhí)行人希望自行處置查封財產(chǎn)的案件數(shù)量占有一定比例,但由于各方互不信任,、處置空間小,、法院不輕易適用等問題，帶封財產(chǎn)的自行處置少之又少,，既影響執(zhí)行質(zhì)效,，又降低了人民群眾司法獲得感，“帶封過戶”模式保障了各方利益,，打通了自行處置的瓶頸,。
通過“雙預告登記”辦理“帶封過戶”
《民事訴訟法》第258條明確規(guī)定了當事人可自行處置財產(chǎn),，《最高人民法院關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》第17條規(guī)定“探索建立被執(zhí)行人自行處置機制”。濟南市歷下區(qū)人民法院開創(chuàng)的“帶封過戶”執(zhí)行新模式是積極落實上級規(guī)定的有力舉措,，激活了長期休眠的條款規(guī)定,。此外，積極探索府院聯(lián)動,，打造讓申請人,、被執(zhí)行人、買受人放心,、安心的“帶封過戶”制度機制,，并與濟南市不動產(chǎn)登記中心、齊魯公證處,，共同達成“帶封過戶”合作協(xié)議,。
具體實踐中，承辦法官積極發(fā)揮府院聯(lián)動作用,，將“帶封過戶”與“預告登記”相結合,，實現(xiàn)帶封不動產(chǎn)融資。前不久,，在申請執(zhí)行人陳杰與被執(zhí)行人馬峰金融借款合同糾紛一案中,，法院判決馬峰償還借款200余萬元，陳杰對抵押房產(chǎn)的折價,、拍賣,、變賣的價款優(yōu)先受償。執(zhí)行中經(jīng)網(wǎng)絡詢價,，抵押房產(chǎn)價值約380萬元,。房子掛出后，卻少有人問津,，隨后法官向當事人介紹了“帶封過戶”的執(zhí)行新模式,，剛開始雙方半信半疑，但眼看時間一天天過去,，房子變現(xiàn)的機會渺茫,，抱著試試的態(tài)度聯(lián)系了承辦法官。
隨后由馬峰自行尋找買家,，可是買家一時間拿不出這么多錢,，馬峰向法院反映需要用案涉房產(chǎn)再行抵押貸款。為了本案“帶封過戶”的順利推進,，法院積極與公證處,、濟南市不動產(chǎn)登記中心、買方貸款銀行聯(lián)動,，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十一條“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記,。預告登記后,，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權效力,。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的,，預告登記失效”的規(guī)定,，確定了法院出具同意債務人自行處置法律文書，買受人先行支付首付款到公證處提存賬戶,，然后向濟南市不動產(chǎn)登記中心申請辦理預告抵押登記和預告買賣登記,，即“雙預告登記”。運用民法典規(guī)定的預告登記制度解決了買受人因房產(chǎn)仍在被執(zhí)行人名下而無法用此房抵押貸款的問題,，也保障了銀行的權利,，讓銀行安心放款。
隨后,，銀行根據(jù)抵押預告登記結果將貸款支付至公證提存賬戶,，在辦理完成房產(chǎn)過戶、清償債務,、解除查封手續(xù)后,，抵押預告登記轉為抵押正式登記。最終,，買受人通過“雙預告登記”從銀行成功貸款解決了資金不足問題,，取得了房屋所有權；被執(zhí)行人通過“帶封過戶”還清了全部欠款,；貸款銀行拓展了貸款業(yè)務,，抵押預告登記從法律上保障了其權利。
承辦法官表示,，買受人資金不足的情況下,，需要利用查封的被執(zhí)行房產(chǎn)抵押貸款，因房產(chǎn)在被執(zhí)行人名下,，買受人不能用此房抵押貸款,。本案創(chuàng)新查封不動產(chǎn)融資機制，適用民法典預告登記制度,，保障買受人,、貸款銀行將來要實現(xiàn)的所有權、抵押權，先進行買賣預告登記,、抵押預告登記,，解決了買受人不能用案涉房產(chǎn)貸款的問題。法院與公證處,、不動產(chǎn)登記中心、金融機構等多部門聯(lián)動,，實現(xiàn)了帶封不動產(chǎn)無負擔融資,，盤活了資產(chǎn)，降低了交易成本,，促進了經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
本案中,，法院主動聯(lián)合不動產(chǎn)登記部門,、公證處等，積極作為,，攻堅克難,，主動求變創(chuàng)新，將“帶封過戶”與“預告登記”結合,，實現(xiàn)帶封不動產(chǎn)融資,，解決買受人資金不足問題。與執(zhí)行財產(chǎn)分配制度相結合,，解決存在抵押權和多重查封不動產(chǎn)的“帶封過戶”的法律難題,，保障各方當事人權益。
通過“帶封過戶”分割夫妻共有財產(chǎn)
在一起離婚糾紛案件中,，經(jīng)一審,、二審后，法院最終判決婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)歸男方所有,，男方給付女方100余萬元補償款,。進入執(zhí)行程序后，男方表示自己并非有意拖欠補償款,，確實無力一次性拿出100萬元給女方,，并表示從媒體上看到過濟南市歷下區(qū)人民法院“帶封過戶”自行處置房產(chǎn)的新模式，希望法院同意自己處置房產(chǎn),，既能支付女方的補償款,，還能還清剩余的70余萬元房產(chǎn)貸款,。
法院征求女方意見后，立即啟動“帶封過戶”業(yè)務程序,。男方向法院反映,，之前有個意向買家,，但聽說房產(chǎn)被查封后就不同意購買了,，法院主動聯(lián)系買方做工作,，耐心解答其關心的資金流向及過戶手續(xù)等問題,，詳細解釋業(yè)務流程,，介紹以往成功案例，經(jīng)過多次溝通,，買賣雙方最終以220萬元的價格成交,。最終，本案通過“帶封過戶”的方式女方拿到了全部補償款,，男方還清了所有銀行貸款，案件順利執(zhí)行完畢,，家事糾紛通過“帶封過戶”達到真正的案結事了,。
承辦法官表示,，房產(chǎn)是家庭財產(chǎn)的重要形式,，共有房產(chǎn)的分割是家事案件中普遍面臨的問題。現(xiàn)實中往往存在雙方都不愿意要房子或一方雖要房子卻無力支付補償款的問題,，且家事案件當事人“思想的疙瘩”往往難解,，對抗情緒嚴重,?！皫Х膺^戶”自行處置的模式,，其理念就是充分尊重當事人意愿，更適合運用到家事案件中,，既能保障房子不降價,，還能避免或減少雙方的對抗，有利于社會穩(wěn)定,。本案通過“帶封過戶”模式成功解決了共有財產(chǎn)的分割問題，拓展了“帶封過戶”適用范圍,。
據(jù)濟南市歷下區(qū)人民法院副院長許莉介紹,，“截至2024年9月底,，濟南市歷下區(qū)人民法院采用不動產(chǎn)‘帶封過戶’模式在審判,、執(zhí)行等各階段共成功處理案件33件，不動產(chǎn)成交金額達1.3億元,。這一執(zhí)行模式在一定程度上緩解了案多人少的矛盾，突破了司法拍賣效率不高的瓶頸難題,，確保交易價格公平合理,，有效保障當事人各方的合法權益，促進嚴格規(guī)范文明執(zhí)法,，減少了當事人對抗，公正得以最終實現(xiàn),。”據(jù)了解,，2023年濟南市歷下區(qū)人民法院“帶封過戶”執(zhí)行模式減少衍生案件30余件,，為當事人節(jié)省訴訟成本約50萬元。（文中當事人均為化名）
【名詞解釋】
什么是“帶封過戶”,？
“帶封過戶”是指，案件進入執(zhí)行程序后,，被執(zhí)行人申請自行處置被查封的不動產(chǎn),，由公證處組織申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人,、購房人進行調(diào)解,，調(diào)解成功后，購房人將購房款提存至公證處賬戶,，法院向不動產(chǎn)登記中心發(fā)出解封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書,，不動產(chǎn)登記部門先辦理過戶手續(xù)，再進行解封,，最后公證處將購房款支付給申請執(zhí)行人,，剩余款項支付給被執(zhí)行人?！皫Х膺^戶”執(zhí)行新模式解決了強制拍賣周期長,、程序繁、費用高,、折損多等問題,，平衡保護了債權人、債務人,、買受人各方權益,，實現(xiàn)了當事人權益保護的最大化,，讓人民群眾看到真變化、感到真成效,、獲得真實惠,。
編輯：梁爽