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濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市國有建設(shè)用地租賃住房建設(shè)和運(yùn)營管理辦法（試行）的通知

濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕11號

各區(qū)縣人民政府,，市政府各部門（單位）：

《濟(jì)南市國有建設(shè)用地租賃住房建設(shè)和運(yùn)營管理辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

濟(jì)南市人民政府辦公廳

2020年6月15日

（此件公開發(fā)布）

濟(jì)南市國有建設(shè)用地租賃住房建設(shè)和運(yùn)營管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場,，切實(shí)做好租賃住房建設(shè)、運(yùn)營管理工作,，按照《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2017〕73號）和我市關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作的意見精神,，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市各區(qū)（含濟(jì)南高新區(qū),、市南部山區(qū),、濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)、萊蕪高新區(qū),，下同）租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營管理,。平陰縣、商河縣可按照本轄區(qū)住房租賃市場發(fā)展實(shí)際參照執(zhí)行,。

第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督全市租賃住房建設(shè)管理工作。自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)辦理租賃住房建設(shè)用地規(guī)劃手續(xù),，并依職責(zé)予以監(jiān)管,；各區(qū)政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu),，下同）負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理轄區(qū)內(nèi)租賃住房建設(shè),。

第四條 租賃住房建設(shè)按照政府指導(dǎo)、市場參與的原則,，各級政府應(yīng)加大財(cái)政資金投入,，支持住房租賃市場發(fā)展，吸引社會資本參與租賃住房建設(shè),，引導(dǎo)社會資本與國有投融資平臺合作建設(shè)租賃住房,。

第五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市發(fā)展改革、財(cái)政,、自然資源和規(guī)劃等部門,，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況、國土空間規(guī)劃以及不同區(qū)域住房租賃供需形勢,編制租賃住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃,，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,。各區(qū)政府根據(jù)年度計(jì)劃將任務(wù)分解落實(shí)到地塊,。

第二章 土地供應(yīng)及規(guī)劃建設(shè)管理

第六條 為進(jìn)一步培育和發(fā)展我市住房租賃市場，對需要新增建設(shè)用地指標(biāo)的,，實(shí)行應(yīng)保盡保,。

第七條 租賃住房重點(diǎn)布局在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū),、交通樞紐地區(qū)（含軌道交通站點(diǎn)周邊）,、高校、科研園區(qū)等交通便捷,、生產(chǎn)生活便利,、租賃住房需求集中的區(qū)域；軌道交通沿線車輛基地上蓋物業(yè)應(yīng)配建不低于20%的租賃住房,。

第八條 新建租賃住房可采取整地塊規(guī)劃,、商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建以及工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)工業(yè)項(xiàng)目配套等方式建設(shè)。

第九條 土地供應(yīng)采取協(xié)議出讓,、招拍掛出讓兩種方式,。整地塊規(guī)劃建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃居住用地內(nèi)選址，采取協(xié)議出讓方式供地,；如有兩個(gè)以上意向人,，應(yīng)采取招拍掛方式。商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建租賃住房應(yīng)采取招拍掛出讓方式供地,。

第十條 協(xié)議出讓用地價(jià)格評估以收益還原法,、成本法評估為主。租賃住房用地出讓應(yīng)在評估價(jià)的基礎(chǔ)上結(jié)合地塊取得和直接開發(fā)成本以及本市住房租賃市場實(shí)際情況,，經(jīng)市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作聯(lián)席會議集體決策,，綜合確定最終出讓價(jià)格。

第十一條 整地塊規(guī)劃建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目用地出讓前,，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)就租賃住房的套型面積,、套型比例、自持年限,、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出要求,；配建租賃住房的普通商品住房用地出讓前,，應(yīng)明確配建比例,、配建方式、產(chǎn)權(quán)移交等內(nèi)容,。以上要求報(bào)市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組）審核同意后,，由熟化主體列入土地出讓方案，土地競得人按方案要求組織實(shí)施,。

第十二條 鼓勵(lì)自有土地權(quán)屬人在符合規(guī)劃的前提下建設(shè)租賃住房,。建設(shè)方案經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，按協(xié)議出讓方式與原產(chǎn)權(quán)人簽訂土地出讓合同。

第十三條 在租賃住房需求旺盛區(qū)域,，城中村改造保障用地按程序調(diào)整為居住用地后可用于租賃住房建設(shè),。

第十四條 土地出讓后，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、各區(qū)政府應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓條件中列明的具體要求,，與土地受讓人簽訂監(jiān)管協(xié)議。

第十五條 租賃住房建設(shè)主體主要包括市區(qū)兩級投融資平臺,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、專業(yè)化住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)、自有土地權(quán)屬人,、集體經(jīng)濟(jì)組織等,。

第十六條 新建商品住房開發(fā)項(xiàng)目原則上應(yīng)按照不小于地上建筑面積10%的比例配建租賃住房，軌道交通站點(diǎn)半徑1公里范圍內(nèi)的商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建比例原則上不低于20%（其中面積小于3公頃（含）地塊應(yīng)全部用于租賃住房建設(shè)）,?？⒐を?yàn)收合格后，租賃住房產(chǎn)權(quán)移交給政府,，并委托市國有房屋租賃運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)管理,。確因區(qū)域、規(guī)模等條件限制,，不宜配建租賃住房的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在其他適合配建的商品住房開發(fā)項(xiàng)目中補(bǔ)建。

第十七條 工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格控制配建租賃住房,。經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意的,，工業(yè)項(xiàng)目配建行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高至15%，地上建筑面積不得超過地上總建筑面積的30%,。配建的租賃住房應(yīng)為職工集體宿舍,，不得建設(shè)成套住宅，建筑面積不得超過地上總建筑面積的15%,，單間使用面積控制在25平方米左右,。

第十八條 租賃住房建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的承載能力,，針對租賃使用特點(diǎn),，做好項(xiàng)目相關(guān)配套設(shè)施規(guī)劃布局。居住人口按照人均35平方米居住建筑面積估算,，社區(qū)服務(wù),、文化教育等配套設(shè)施的人均配建標(biāo)準(zhǔn)原則上不得低于同等規(guī)模普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，車位按照每百平方米租賃住房建筑面積不低于1.1個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)配套,。相關(guān)配套設(shè)施須與租賃住房建設(shè)同步規(guī)劃,、同步設(shè)計(jì),、同步建設(shè)、同步交付使用,。

第十九條 為便于管理和使用,，商品房開發(fā)項(xiàng)目配建的租賃住房應(yīng)相對集中，以整幢為最小單位,，并合理設(shè)置居住及配套服務(wù)功能區(qū),。分期開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目，其配建的租賃住房原則上應(yīng)納入首期建設(shè)及交付,。

第二十條 租賃住房戶型建筑面積不得超過90平方米,，戶型設(shè)置原則上為90平方米、60平方米,、35平方米,。要合理設(shè)置項(xiàng)目戶型配比，35平方米左右的戶型原則上應(yīng)占項(xiàng)目總套數(shù)的50%,。

第三章 登記及轉(zhuǎn)讓管理

第二十一條 辦理租賃住房不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以整棟樓為最小單元,，產(chǎn)權(quán)證書用途欄登記為城鎮(zhèn)住宅用地（租賃住房用地）/住宅（租賃住房）。

第二十二條 租賃住房在自持年限內(nèi)不得銷售,、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押,，不得分割登記、分割抵押,，相關(guān)限制性內(nèi)容應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上載明,。城中村改造保障用地及自有土地上建設(shè)的租賃住房不得分割、轉(zhuǎn)讓,，且不得調(diào)整為普通商品房,。城中村改造保障用地上建設(shè)的租賃住房產(chǎn)權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

第二十三條 租賃住房可整體用于抵押,。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),，抵押物買受人須到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。確因企業(yè)合并重組,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓,、破產(chǎn)等特殊情形導(dǎo)致租賃住房產(chǎn)權(quán)發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移的，產(chǎn)權(quán)承接人須到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案,。

買受人（承接人）申請辦理不動產(chǎn)登記的,，需攜帶市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的備案材料。買受人（承接人）應(yīng)繼續(xù)履行原土地出讓合同,、原監(jiān)管協(xié)議,，并在合同期內(nèi)繼續(xù)履行相應(yīng)住房租賃合同,。

第二十四條 不動產(chǎn)權(quán)利人辦理變更登記時(shí),，需經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門同意,。

第四章 運(yùn)營管理

第二十五條 整地塊規(guī)劃建設(shè)的租賃住房，建設(shè)單位應(yīng)在建設(shè)完成后,，組建或委托專業(yè)化運(yùn)營單位對租賃住房實(shí)施管理,。除自有用地、城中村改造保障用地上建設(shè)的租賃住房,，整地塊規(guī)劃建設(shè)的租賃住房自持年限不得少于10年（自取得房屋產(chǎn)權(quán)登記起計(jì)算）,，自持期滿后可通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式調(diào)整為普通商品住房出售，具體辦法另行制定,。

第二十六條 商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建的租賃住房竣工驗(yàn)收合格后,，由市國有房屋租賃運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營管理，除保障特定入住條件的承租人外,，其余房屋通過市場化運(yùn)作面向社會出租,。

第二十七條 工業(yè)項(xiàng)目配套的職工集體宿舍由工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)物業(yè)管理單位或委托的專業(yè)化運(yùn)營單位統(tǒng)一管理，不得銷售,、“以租代售”或作為職工福利房,。

第二十八條 所有新建（配建）租賃住房應(yīng)納入市住房租賃綜合服務(wù)平臺統(tǒng)一管理，并按照我市住房租賃企業(yè)登記及合同網(wǎng)簽備案管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案,。

第二十九條 逐步建立租賃住房租金水平調(diào)查監(jiān)測和定期公布制度,，提高租金透明度，為租賃當(dāng)事人提供參考,，引導(dǎo)市場預(yù)期,，穩(wěn)定市場租金。享受財(cái)政資金補(bǔ)貼的租賃住房,，租金按照政府相關(guān)部門制定的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

第三十條 所有新建（配建）租賃住房均不得“以租代售”。運(yùn)營單位不得一次性收取3個(gè)月（不含）以上租金,，收取押金金額不得超過1個(gè)月租金,，不得以收取保證金等方式變相出售。

第三十一條 租賃住房運(yùn)營單位除收取押金,、租金,、物業(yè)管理費(fèi)和其他使用房屋所產(chǎn)生的合理費(fèi)用外，不得以任何名目向承租人收取其他費(fèi)用,。

第三十二條 新建（配建）租賃住房的運(yùn)營單位應(yīng)使用備案時(shí)提供的企業(yè)銀行賬戶收取租金,，并接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對房源租金水平、租賃期限及經(jīng)營狀況的監(jiān)管,。

第五章 物業(yè)服務(wù)管理

第三十三條 新建（配建）租賃住房按照“誰建設(shè),、誰管理”原則，結(jié)合租賃住房規(guī)模,、分布,、承租人需求等情況提供物業(yè)服務(wù),。

第三十四條 整地塊規(guī)劃建設(shè)的租賃住房物業(yè)服務(wù)可由運(yùn)營單位自行提供，也可聘請其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),。

第三十五條 商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建的租賃住房,，物業(yè)服務(wù)由市國有房屋租賃運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提供或委托配建租賃住房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

商品房開發(fā)項(xiàng)目配建的租賃住房應(yīng)預(yù)留滿足租賃住房規(guī)劃要求的停車位,，并優(yōu)先出租給承租人使用,。

第三十六條 工業(yè)項(xiàng)目配套的職工集體宿舍，由園區(qū)物業(yè)服務(wù)單位或其委托的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)合工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)企業(yè)員工職住需求提供物業(yè)服務(wù),。

第三十七條 租賃住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人承擔(dān),，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)，在租賃住房合同中具體約定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與租賃住房運(yùn)營單位簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取方式,、合同期限、權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等,。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度,，按照合同約定加強(qiáng)日常檢查,、養(yǎng)護(hù)，并做好記錄,。電梯等特種設(shè)備及自動消防設(shè)施,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請專業(yè)服務(wù)單位維護(hù)、保養(yǎng),，并明確各方安全管理責(zé)任,。

第三十九條 租賃住房產(chǎn)權(quán)單位要落實(shí)房屋安全管理、養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任,，完善相關(guān)制度,，做好房屋和附屬設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修、突發(fā)應(yīng)急事件處理等工作,。

第六章 監(jiān)督管理

第四十條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門對市級投融資平臺,、市國有房屋租賃運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、運(yùn)營的租賃住房實(shí)施監(jiān)督管理,；各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門對區(qū)級投融資平臺及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)運(yùn)營的租賃住房,、工業(yè)項(xiàng)目配套職工集體宿舍實(shí)施監(jiān)督管理。

第四十一條 租賃住房應(yīng)當(dāng)按照《濟(jì)南市工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革實(shí)施方案》（濟(jì)政發(fā)〔2019〕12號）相關(guān)規(guī)定實(shí)施建設(shè)并驗(yàn)收，相關(guān)部門按規(guī)定進(jìn)行流程監(jiān)管,。

第四十二條 存在下列行為的,，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要責(zé)令限期整改，拒不整改的,，記入信用檔案,，并會同相關(guān)部門采取追繳獎(jiǎng)補(bǔ)資金,、繳納違約金,、收回土地、限制網(wǎng)簽等措施,，依法依規(guī)予以處理：

（一）違反土地出讓合同,、監(jiān)管協(xié)議約定的；

（二）不配建或少配建的,；

（三）不按規(guī)定時(shí)間和進(jìn)度建設(shè)租賃住房的,；

（四）不移交或少移交租賃住房的；

（五）不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)裝修的,；

（六）“以租代售”的,；

（七）未到合同約定自持年限擅自售房的；

（八）其他違反國家,、省,、市相關(guān)規(guī)定的。

第七章 附則

第四十三條 本辦法自2020年6月15日起施行,，有效期至2022年6月14日,。

第四十四條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋,。